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疫情冲击之下，尽管众多地产商做足了促销，大方向的房价曲线给人的感觉将是向下的，于是好多购房的朋友按下了钱袋子，控制了购买欲望，在理性中也种下了一些投机的意识，说不定过两月还会再便宜呢？人性的不满足是明白市场的供需关系却在最后迷茫了本质而进行了错位选择。

一位朋友，在国内互联网巨头公司工作，因为单位在郑州项目的落地，朋友也将跟着返回原籍工作。与父母分离十年，终于可以近地照顾，本是一件好事却因为家里人对买房选择意见不一而头疼。其实有什么好头疼的呢，买房不论是自住还是投资，从心里上一定是想让房子的价值在未来有个更高的提升，那么选择物业的区域就很关键；如果只是居住，应先从自身关心的方面找到可满足的要素，如工作的便利性、生活的适宜性、社区邻里的融合性，以及基于终值考虑的财务溢比性去考虑。

做为一个寓居郑州，在地产业从业多年的老炮，就着朋友最后买房定选前后的分析，跟大家做些分享，希望能给意在郑州买房的朋友提供些有价值的参考。

01

郑州——虽然定位国家中心城市，但城市内的发展还得看区域配置

一个城市对外宣传时，总会优先介绍自己区域最有活力和最好形象的区域，如果让一个区域来代表郑州出镜，不出意外郑东新区一定是这个代表者。在可代表城市的区域中投资房产，也意味着对抗风险有相对更大的保值性，所需求的众多要素基本上都会满足。

做为一个未来要在这个城市大显身手的初到者，如果财务允许当然是优先考虑郑东新区的北龙湖，在这里购置房产可以很快有个财富认证的身份标签。但大几百万以上的总价还是让不少人望而却步；高铁片区虽有大城市的交通便利，但住宅、公寓产品可选择性少，且以交通枢纽为核心的布局，总会给人在未来居住的心理层面上附加一线莫明的焦虑感；白沙片区，作为未来的省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区，其商业、医疗、教育、行政配套等都相当优质。区域内不仅有新田广场、六合CBD等商业，医院、医院，有行政学院、工商学院等大学，也有河南省实验小、中学、郑州枫杨外国语、四十七中等满足下代教育的丰富资源。象朋友这样工作还算不错，生活上有品质追求，年收入30-50万+，有待教龄段的子女，在这个区位上去选择还是很合适的。

白沙片区目前现状来看，围绕象湖组团以东、以南、以西，基本饱和，象湖组团价格好点的项目每平方也在2万以上，相对来说组团以北的科学谷及以北地区算是相对投资洼地，是未来几年值得期待的区域。

（白沙组团总体规划图）

02

购置房产的工作便利性对生活品质有绝对的影响

如果没有在北京5环外居住过，就体会不到在2环内工作的痛苦。9点上班，可能6点就要出门，工作8小时，路上的来回时间有时会超过4小时，特别在寒冷的冬夜，回家就成了一种心酸。郑州已开通了四环，五环的路还会远吗？

现在讲究产城结合，朋友未来的工作地点就在科学谷，所以选择也应在这个片区内，归家回程的半径最多、最多不要超过20公里，最佳10公里以内，而且最好选择北端，为什么呢？因为北面的界线是黄河，环境好但居住用地不多，也就意味着回程路上的通行效率更高，如果选择南面的组团社区，同样的距离，可能平时会在路上多出半小时的郁闷，而选择在北面则多了40分钟与孩子相伴的时间。

03

生活的适宜性和邻里的融合性是什么?

一个家庭有老、有小，还有需要工作和为事业打拼的人，因此生活的需求也是不同的，老人性静而惧冷，什么意思呢？就是说老人在家里休息要安静，但要有社区交流的平台，让他们有凑热闹的机会，不然一个老人住在再好的房子里也是无尽的孤单；孩子性动而惧束，什么意思呢？小孩子在少儿期思想活跃，好奇心强，能提供一个相对宽广的自然环境要让其知道生物的多样、自然的多彩，在高容积率的社区，面对无尽的水泥森林和周边的车水马龙，日常的童年生活会有多少欢欣呢？

那么邻里的融合性又是什么呢？就是你周边的人会是什么样的人，从而对你的生活有什么影响。历史典故有著名的孟母三迁，可见邻里影响的巨大作用。如果你的邻里，在道德约束、文化层次方面，有相近价值理念，甚至自发形成一些社团、圈子，会不会减少一些类似楼下新生孩子，楼上拍篮球，左边院子种桃花，隔壁大婶架黄瓜沤粪的矛盾、隔阂呢？

考虑到此，朋友暗下决心一定要拉一班同事、朋友，一起做好邻居。

04

选房不一定根据目前手上的资金做预算，而是要从更长远的角度去盘算

从置业的角度来看，谁都希望能在规划高端、圈层环境纯粹、配套已成熟的区域居住。然而，从城市发展的逻辑和置业的机会来看，任何一个区域的发展，真正的置业机会都是在前期，就像CBD一样，如今发展成熟时再想进驻，恐怕要付出多于早些年几倍的成本，也正因为此，所以在预算上不应局限于现在，这个可能是即使你手里有较充沛的资金，可以选择一个相对成熟的区域，也可以在这个逻辑下，选择在相对发展滞后一点的区域，多得一份房产及其后来的增溢。

基于上面的分析，经过几轮寻盘后，朋友最终结缘碧桂园生态城，敲定了两套房产，一套带院下叠，一套洋房。其实一套大洋房也够6口人住了，一下子买两套在前期还是会给家庭带来些压力的。但一想到未来科学谷将塞满几万人，多一套的投资就很值得了，既使不去考虑投资的价值，与父母同居在一个有文化品位圈层的品质小区里，也是另一种很划算的投资，更何况在疫情后期，很多发展商资金不济，甚至有断建的可能，而生态城是大品牌地产商项目，实景看完房顾虑就很小了。朋友的解释，精细中又带着一份家庭顶梁男人的中肯，一时同感默然了……

郑州碧桂园生态城项目是碧桂园产品系当中的高端精品类项目，也是碧桂园在全国范围内开发的第四座生态城，其产品在择址、环境、交通等要素上有严格的标准。项目总占地约亩，北依沿黄国际旅游度假区，南望象湖生态湿地公园和行政服务中心，方圆几公里都有一种田园牧歌般的自然环境，容积率仅为1.2，作为仅距中原科学谷4.5公里的低密生态大盘，价值攀升后劲十足。

配套资源：医疗方面有河南省中医一附院、医院河南分院、医院、郑大三附院等；教育方面，项目周围分布有郑州四十七中新校区、河南省实验小、中学、郑州枫杨外国语小学、国际教育合作办校示范区等，另附近规划有2所小学和1所中学；商业方面，项目内规划有主题商业步行街、集中商业中心，项目周边有康体休闲体验中心、圣安德鲁斯高尔夫俱乐部、海昌海洋公园、方特欢乐世界等优质休闲度假项目。

碧桂园生态城示范区实景

样板间实景

项目周边被S沿黄快速路、连霍高速、新龙路、科学大道、豫兴大道、平安大道、金水路、绿博大道等“八横”和万三路（新国道）、凤栖路（原雁鸣路）、文明路、前程路、锦绣路、京港澳高速、东三环等“七纵”交通路网环绕，其中，新龙路、科学大道、平安大道，连接的是郑东新区的北龙湖、龙子湖、白沙组团、绿博组团，这些路是未来的交通畅达的保障。

项目产品（一期）

叠拼产品面积约-㎡；洋房产品面积约-㎡。

洋房的代表户型：（建面约㎡，四室两厅两卫）

户型设计合理，厨房、餐厅、客厅、阳台一体，南北双阳台设计，三卧室朝南带飘窗，主卧更是设计成套房，配备独立卫生间，这样的户型构成，可以说无可挑剔。

叠拼的代表户型：（建面约㎡，四室两厅三卫）

总价低，客厅有6.3米的挑高，后期可以改造，在二楼增加一个房间，平均每层层高约3.15米，比市场上普遍的2.9米层高高出25公分，十分难得。

社区生活配套

在项目以南不足百米处，碧桂园在生态景观的基础上，打造了一个集野餐、观鸟、摄影踏青、园艺体验、儿童游乐、植物科普、有机农场、有氧运动等综合性的配套公园（已建成）。

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